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白旭飞律师 白旭飞律师,河北大学律师专业本科毕业,现执业于郑州市河南鑫苑律师事务所,任房地产法律事务部部门负责人,担任找法网、法律快车等多家法律专业网站首席律师,先后被聘为郑州兆丰中油投资有限公司、河南汉城风酒店管理有限公... 详细>>

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律师姓名:白旭飞律师

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成功案例

土地被查封,房屋买卖合同是否有效

案情:

2016年11月XX区的张先生与某企业老板宋某签订了房屋买卖合同,某将其名下一套厂房转让给张先生。但去办理房屋过户登记时被告知,该房产所在的土地被法院查封。为此,张先生感到十分焦急,他来电咨询,对土地的司法查封是否影响土地上的房屋?其与对方签订的房屋买卖合同是否有效?

[说法]

我国《城市房地产管理法》第三十二条规定,房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。根据我国“房随地走”、“房地一体”以及“房地产权利主体一致”的原则,对土地查封的效力必然及于土地上的房屋,买卖房屋的效力也及于房屋所占用的土地使用权。此外,《物权法》第十五条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定之外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。这是不动产物权变动的原因与结果进行区分的原则。在司法查封法律效力依然存续情况下,《城市房地产管理法》第三十八条规定,“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……不得转让”,查封土地的目的是为了限制物的所有权的转让而非债权转让,因此,“不得转让”是指不得进行物权转让,并不影响已经签订的合同效力。

因此,从以上的法律规定可以看出,张先生与宋某签订的房屋买卖合同是有效的,经司法查封的房屋也不属于禁止流通物或者属于限制流通物,在征得查封申请人的同意,并经过相关法律程序对房屋解封以后,张先生依然可以取得房屋产权。

但不得不说,土地被查封,肯定涉及债务等纠纷,要解决起来可能比较复杂,而且主动权不在张先生手里,真的陷入这样的纠纷,仍然会比较麻烦。因此,在签订房屋买卖合同时,必须小心谨慎,对交易标的作认真了解,防止发生纠纷



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