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白旭飞律师 白旭飞律师,河北大学律师专业本科毕业,现执业于郑州市河南鑫苑律师事务所,任房地产法律事务部部门负责人,担任找法网、法律快车等多家法律专业网站首席律师,先后被聘为郑州兆丰中油投资有限公司、河南汉城风酒店管理有限公... 详细>>

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律师姓名:白旭飞律师

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成功案例

房屋已售,户口未迁出,买方能否要求法院判决卖方迁出户口

一、案情简介
    2016年10月16日,李XX与张XX签订《房屋买卖合同》,约定李XX将其房屋出售给张XX;李XX应当在该房屋所有权转移之日起90日内办理完成原有户口迁出手续;如因李XX自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出,应当向张XX支付房屋总价款5%的违约金;逾期超过15日未迁出的,张XX有权解除合同,并要求李XX赔偿损失。
    合同签订后,双方依约履行了合同,张XX取得涉案房屋的不动产权证书,但案外人王XX、杨XX的户口在涉案房屋内未迁出(王XX和杨XX为李XX的前儿媳及孙女)。
由此,张XX将李XX起诉至法院(以下简称“一审法院”),称李XX未履行合同约定,给其造成隐形损失,要求判令李XX继续履行迁出户口的合同义务,并承担违约责任即按约支付违约金。李XX称王XX和杨XX不配合过户,所以无法办理户口迁出手续,而且双方约定的违约金过高,张XX并没有实际损失,不应承担违约责任。
二、法院判决
    一审法院认为,《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示,双方应严格依约履行各自的合同义务。根据双方合同约定,李XX应当在房屋所有权转移之日起90日内办理完成原有户口迁出手续。目前,张XX与李XX已经完成涉案房屋权属转移登记手续,则依约定李XX应将涉案房屋内原有户口迁出,但现涉案房屋内原有户口未迁出,李XX已经构成违约,应当承担相应的违约责任。
    李XX在签订合同时知悉相关条款,就应尽合理之义务以促成合同条款的履行。虽涉案房屋内原有户口非属李XX本人,但其未尽到合理审查义务,确保涉案房屋原有户口迁出,以使房屋符合交付的义务,其行为应属违约。结合本案的实际履行情况、李XX的过错程度及张XX的实际损失等,酌情判令李XX给付张XX违约金二万元。至于张XX要求判令李XX立即将李XX相关家庭人员户口迁出案涉房屋的主张,因户口迁出属行政管理事项,不属于人民法院处理范围,张XX的该项主张,法院不予支持。
三、白旭飞律师代理观点
     二手房买卖交易中,关于房屋所有权转移后,房屋中卖方及其他户口是否应当迁出,如果未迁出应承担什么法律后果,通过查阅以往的案例分析,此问题一般会涉及如下三个问题。
    (一)卖方户口未迁出,是否构成违约?
    要想被法院认定违约,需要就该行为在合同中有明确约定。二手房买卖,建议买卖双方在合同中明确约定卖方迁出户口的合同义务,以及如违反该义务应承担的违约责任。如未在合同中对户口迁出作出约定,一旦一方因户口是否迁出发生争议,法院可能以“不属于民事法律关系调整范围”为由而不予受理或驳回起诉。所以买方在签订合同时,不但要明确约定卖方迁出户口的义务同时还要了解清楚房屋户口情况,在了解到户口迁出存在或可能存在障碍的情况下,合同的违约责任应当对此约定明确。
    《合同法》第一百零七条规定:“ 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”虽然户口是否迁出,并不影响买方实际取得房屋所有权以及办理入住的权利,但考虑到隐私保护、财产安全以及案外人的户口可能对买方再次转让构成一定的障碍,卖方理应对未依约迁出户口的行为承担违约责任。如果卖方拒不履行户口迁出义务,买方可依约向卖方主张违约责任。
    卖方户口未迁出,买方可否向法院主张卖方支付违约金?买方要求卖方承担违约责任的诉请,属于法院民事案件的受理范围。因双方已经在房屋买卖合同中,明确约定了卖方户口未迁出的行为属于违约行为,并明晰了相应的违约责任承担方式或法律后果,且该约定属于双方的真实意思表示,亦不违反法律的强制性规定,当属合法有效。买方依约向卖方主张支付违约金,法院应予支持。
    (二)合同约定了违约金的计算方法,卖方是否必须依据合同约定支付违约金?
    《合同法》第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”
    《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》(法释〔2009〕5号)第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。
    由上述规定可知,我国合同法中规定的违约金系以赔偿非违约方的损失为主要功能,而非旨在严厉惩罚违约方,即违约金具有补偿性,以填补损失为目的。结合本案卖方以违约金过高要求减少违约金的要求,如果法院查清买方的损失少于违约金数额的,法院一般会适当减少违约金数额的。
    (三)卖方户口未迁出构成违约,买方能否要求法院判令卖方迁出户口?
    按照以往的判例,买方因户口迁出问题提起诉讼要求卖方迁出户口的,因户口迁出属行政管理事项,不属于人民法院处理范围。因此,一般不宜向法院主张请求判令卖方迁出户口;否则,法院也会以该事项不属于法院民事案件的受理范围,而对买方要求卖方将户口迁出的诉讼请求不予支持。
    买方可否向法院主张解除房屋买卖合同?我国《合同法》第94条是关于合同法定解除的几种情形,当事人行使合同的法定解除权的前提是:发生了不可抗力致使不能实现合同目的;或一方不履行合同的主要债务;或一方有其他违约行为致使不能实现合同目的。由于户口是否迁出,并不会对房屋买卖以及房屋产权的转移造成障碍,而且户口迁出问题并不是房屋买卖合同的主合同义务,且双方之间就户口问题已经达成协议。卖方不履行户口迁出义务,并不构成对房屋买卖合同的根本违约,即不会导致不能实现房屋买卖合同目的的法律后果。
    因此,买方以卖方户口未迁出为由主张解除合同,不属于我国《合同法》第94条规定之合同法定解除之情形,买方的诉请不能获得法院的支持。结合本案,因为双方在合同中约定如果逾期15天仍未迁出户口的,买方是可以解除合同的,所以对于本案来说,买方是可以要求解除合同的。


                                                                                                       河南鑫苑律师事务所
                                                                                                        房地产律师白旭飞


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