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白旭飞律师 白旭飞律师,河北大学律师专业本科毕业,现执业于郑州市河南鑫苑律师事务所,任房地产法律事务部部门负责人,担任找法网、法律快车等多家法律专业网站首席律师,先后被聘为郑州兆丰中油投资有限公司、河南汉城风酒店管理有限公... 详细>>

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律师姓名:白旭飞律师

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执业证号:14101200910635594

执业律所:河南鑫苑律师事务所

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律师文集

房地产开发企业应缴纳的税费


一、取得土地环节

开发商品房等经营性用地,以招、拍、挂方式取得土地,主要涉及契税、印花税。

1、契税

应纳税额=土地成交价格×适用税率(3%-5%),

  2、印花税

应纳税额=应纳税凭证记载的金额×适用税率

印花税税额=土地使用权出让合同金额×5%

二、建设开发环节

取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证后进行施工,主要涉及土地使用税、印花税。

1、土地使用税

应纳税额=土地实际占用面积×适用税额

2、印花税

印花税税额=建设工程勘察设计合同金额×0.5%+建筑安装工程承包合同金额×0.3%+借款合同金额×0.05%

三、销售环节

取得预售证后进行预售,需预缴增值税、土地增值税和企业所得税。

1、增值税

增值税分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳。

2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加

预征及清算时实际缴纳的增值税额作为计税依据,乘以适用税率计缴城建税(7%或5%或1%)。

  3、土地增值税(预缴)

预缴税额=(预收款—预缴增值税税款)×预征率

预征率:住宅为2%,非住宅一般为3%或者4%

4、印花税

印花税税额=商品房销售合同金额×5%

5、企业所得税

销售未完工开发产品取得的收入,先按预计计税毛利率(一般为15%)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。

待开发产品完工后,及时结算此前销售的实际毛利额,将其与预计毛利额之间的差额合并计入当年度应纳税所得额。

四、房产税“何时”缴纳?

房产税全年税额分两次缴纳,纳税期限为4月1日至4月15日和10月1日至10月15日。此外,在纳税人自愿的原则下,经申请,纳税人可在每年4月份的征期中一次征收其全年应纳税款。

五、土地增值税清算环节

项目全部竣工并完成销售,或满足其他清算条件,应进行土地增值税清算。

应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数-预缴税额

增值税简易计税:清算收入=含税销售收入/(1+5%)

增值税一般计税:清算收入=(含税销售收入+允许扣除的土地价款×11%)/(1+11%)

增值额=清算收入-(土地出让金及契税+房地产开发成本)×120%-房地产开发费用-印花税-城建税及教育费附加

开发费用中的利息支出,能按项目计算分摊并提供金融机构证明的,可据实计算。



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